Mancebo Promueve

Trámites legales en la compra de obra nueva

Trámites legales en la compra de obra nueva

Comprar una vivienda de obra nueva te permite elegir el espacio que más se adapta a tus gustos, necesidades y estilo de vida. Además te asegura el cumplimiento de los estándares más actuales de construcción y eficiencia energética. Por supuesto, adquirir una obra nueva también requiere gestionar una serie de contratos, escrituras, pagos, registros, etc.

En este artículo te explicamos cada uno de los trámites legales que debes realizar antes, durante y después de la compra de obra nueva, sea que esté sobre plano o se encuentre en construcción.

Trámites previos a la compra del inmueble de obra nueva

Antes de formalizar la compra de una vivienda de obra nueva es necesario que lleves a cabo una serie de trámites para garantizar la seguridad y la viabilidad de la transacción:

Revisión de documentos

Este no es un trámite legal, pero es un paso esencial para asegurarte de la legalidad del proyecto plasmado en planos y de la capacidad que posee la empresa constructora para llevar a cabo la obra. No basta con elegir la ubicación ideal de tu vivienda. Antes de comprar sobre plano solicita al promotor los siguientes documentos:

  • Licencia de obra y el documento que acredite la propiedad del terreno.
  • El proyecto técnico visado. Esto abarca:
    • El conjunto de planos y memorias técnicas.
    • La memoria de calidades.

Reserva de la vivienda

Si todo está en orden, procede a reservar el inmueble mediante un contrato de arras para obra nueva. En este documento ambas partes se comprometen a formalizar la compra en una fecha futura.

En términos sencillos, la promotora se compromete a no vender la vivienda a otro interesado y, en señal de garantía, tú entregas un importe para asegurar tal derecho (usualmente equivale al 10% del coste del inmueble). El incumplimiento de este acuerdo acarrea penalizaciones para las partes.

Trámites legales para la compra de una vivienda de obra nueva

Si el proyecto se desarrolla según lo planificado, pasas a formalizar la compra del inmueble mediante los siguientes trámites legales:

Firmar la compraventa

La firma del contrato de compra venta sólo se puede realizar si el proyecto cuenta con la licencia de obras. Este permiso es otorgado por el Ayuntamiento a la promotora/constructora, para autorizarle construir el inmueble y confirma que el proyecto cumple con la normativa vigente.

Este contrato de compraventa es privado, firmado por ti y por el promotor inmobiliario. Asegúrate de que el documento exprese de manera detallada cada uno de los aspectos que regularán la operación, como:

  • El precio, la forma de pago o cuotas.
  • La identificación de la vivienda.
  • Los derechos y obligaciones de ambas partes.
  • Las consecuencias del incumplimiento.
  • Las garantías que ofrece el vendedor, etc.

Durante la firma del contrato debes desembolsar otro aporte, que puede ser también del 10% del precio de la vivienda o más. Si este importe se realiza en cuotas programadas, el contrato debe especificar las fechas de pago y las cantidades a abonar.

Si compras una obra nueva terminada se prescinde del contrato privado. Sólo firmas el contrato de reserva y, en un plazo corto (30 a 90 días), firmas la escritura de compraventa ante el notario.

¿ Y la solicitud de hipoteca?

No requieres la hipoteca para formalizar la firma del contrato de compra de obra nueva. Al contrario, el contrato de compraventa es uno de los documentos que debes presentar para solicitar la hipoteca.

Recuerda, al comprar una obra nueva, sobre plano o en proceso de construcción, debes:

  • Realizar un primer abono del 10% (reserva).
  • Desembolsar otro abono del 10% o más, en la compra o a lo largo de la ejecución del proyecto.
  • Aportar el 80% que resta del pago, al finalizar la obra, en el momento de la entrega. Este es el importe que cubre la hipoteca de obra nueva.

Entonces, ¿cuándo solicitar la hipoteca? Aproximadamente entre 3 a 4 meses antes de finalizar la construcción, inmediatamente que conozcas la fecha estimada de finalización.

Aunque, normalmente, tienes la opción de subrogarte a la hipoteca de la promotora, es decir, que tendrás una hipoteca con el mismo banco que haya financiado la construcción. Lo que puede traerte algunas ventajas.

Trámites legales necesarios en la entrega de la obra nueva

Al finalizar la obra se debe oficializar la venta y entrega del inmueble al comprador. Para esto, se llevan a cabo los siguientes trámites:

Auditoría de PBC

Si realizarás un pago al contado mayor de 10.000 euros, deberás tramitar el certificado de blanqueo de capitales, solicitándolo a través de la web oficial del SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo).

Este documento es uno de los requisitos que debes presentar ante el notario, en la formalización de la escritura de compraventa, para demostrar que los fondos que utilizarás son adquiridos de manera lícita.

Escritura pública notariada

Antes de recibir la obra nueva, es necesario elevar la compraventa a una escritura pública. Para esto, tú y la promotora inmobiliaria firman la escritura ante el notario. En este acto, la representación de la promotora también te entregará las llaves, los mandos, los planos definitivos y cualquier otro documento perteneciente a la vivienda.

La escritura pública de la compra debe contener todas las condiciones detalladas que regulan la transacción, y que han sido pactadas previamente en el contrato privado. Este documento notarial es el que necesitarás para inscribir la vivienda en el Registro.

¿Y el pago de impuestos?

Como comprador de una vivienda de obra nueva debes tributar un IVA del 10% de su precio, excepto en Canarias que se aplica un IVA del 6,5 %. Si la vivienda es de promoción pública o es de protección oficial bajo régimen especial, el IVA es del 4%.

No es un trámite legal en sí mismo, pero es una obligación fiscal. Este pago del IVA debes abonarlo junto con el pago de la vivienda, al momento de firmar la compraventa ante el notario. Por otro lado, añade el Impuesto de actos jurídicos documentados IAJD que grava en el documento notariado (entre 0,5% y 2%, dependiendo de la Comunidad Autónoma), más el gasto de la gestoría y notaría.

Trámites legales posteriores a la entrega de la obra nueva

Finalmente, como propietario debes gestionar:

Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

Esta inscripción te garantiza la titularidad del inmueble, evitando que otros puedan reclamarlo. Además, es la única forma de disponer legalmente de la vivienda (venderla o hipotecarla). Si te has financiado mediante una hipoteca, el banco te exige este trámite legal.

Alta de suministros y servicios

Finalmente, deberás contratar los servicios de agua, electricidad, gas, etc., con las comercializadoras de tu preferencia. Procura realizar este trámite lo más rápido posible, antes de mudarte. Así puedes constatar que todas las instalaciones funcionan a la perfección.
Cualquier incidencia puedes notificarla a la atención postventa de la promotora. Recuerda que el comprar una obra nueva tiene sus garantías.


En MANCEBO PROMUEVE diseñamos, construimos y te guiamos en la compra de la vivienda de tus sueños. Contáctanos y descubre los residenciales modernos y eficientes que tenemos en promoción.