Comprar tu vivienda ideal es, sin duda, una de las experiencias más emocionantes y significativas que tendrás en la vida. Pero es un proceso que exige gran atención y cuidado, porque las decisiones que tomes durante este viaje pueden impactar, positiva o negativamente, tu presupuesto, tu calidad de vida y tu futuro financiero.
Por ello, desde MANCEBO PROMUEVE, como expertos en la construcción de proyectos urbanísticos, te ofrecemos información clara y completa para ayudarte a abordar cada etapa de la compra de tu vivienda. Y lograr que sea la mejor inversión de tu vida.
7 pasos para la compra de una vivienda en España
Desde la elección de la zona hasta la firma del contrato de compra-venta, cada paso debe alinearse con tus expectativas, las necesidades familiares y la disponibilidad financiera. También debes prestar especial atención a la calidad de la construcción y a la revalorización de la propiedad.
Veamos detalladamente cómo adquirir esa vivienda que se convertirá en tu nuevo hogar:
1. Decide el tipo de casa
En España, el mercado inmobiliario ofrece diversos tipos de inmuebles: apartamentos, pisos, chalets adosados, chalets individuales, etc. Elige la vivienda que deseas adquirir de acuerdo a su funcionalidad, tu preferencia personal, tu estilo de vida y el requerimiento de inversión. Por ejemplo,
- Si deseas disfrutar de mayor privacidad, la mejor opción puede ser un chalet individual. Aunque también supone un mayor coste de mantenimiento.
- Si deseas tener facilidad de acceso a puntos de interés, como tu trabajo o los comercios, un piso en el centro de la ciudad es lo más adecuado.
Además, elige entre una vivienda nueva y una de segunda mano. Las casas o pisos nuevos no necesitan ninguna remodelación y son más sostenibles. Están construidos con materiales de buena calidad y poseen una distribución práctica, especial para la vida moderna.
Por su parte, las viviendas de segunda mano suelen necesitar reformas y son menos eficientes energéticamente. Aunque, generalmente, tienen un precio más asequible.
2. Elige la zona o ciudad
Elige la ciudad o zona en la que deseas vivir, ya que una vivienda dentro de una zona de alta demanda, o un barrio en desarrollo, posee mayores posibilidades de revalorizarse dentro del mercado.
Por ejemplo, un piso en una ciudad que posea un rico patrimonio histórico y cultural, como Córdoba, no solo representa un entorno enriquecedor para vivir, también significa una inversión atractiva a largo plazo. La esencia, belleza y singularidad de esta ciudad pueden impulsar aún más el turismo a futuro, generando un impacto positivo en la valoración de las propiedades.
Otra inversión sólida puede ser la compra de una vivienda en una zona exclusiva, como la Costa del Sol. Esta zona es un enclave privilegiado con un creciente turismo, muy atractivo para los inversores locales y extranjeros.
3. El presupuesto y la hipoteca
El siguiente paso es definir cuánto dinero deseas invertir en la compra de la vivienda y qué clase de hipoteca piensas gestionar en el banco (fija, variable o mixta). La elección depende de tus preferencias y capacidad financiera. Por ejemplo:
- Si prefieres tener la certeza de pagar una cuota constante, entonces la hipoteca con un interés fijo puede ser la mejor opción.
- Si prefieres pagar menos durante los primeros años y, además, tienes la capacidad de soportar las posibles subidas o variaciones del interés (según el índice de referencia, euribor), una opción es la hipoteca variable.
En cualquier caso, para adquirir un inmueble mediante un préstamo hipotecario, es recomendable que tengas ahorrado como mínimo, el 30% del coste total de la propiedad.
Además, considera los gastos adicionales, como el coste de los trámites ante la Notaría y Registro y la tasación del inmueble (en caso de hipoteca). También ten en cuenta el pago de los impuestos:
- El IVA (4 o 10%), sólo grava la compra de viviendas nuevas.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre 0,5 y 1,5%, según la Comunidad Autónoma, con exenciones y reducciones). Grava la escritura pública formalizada ante el Notario. En casos de hipoteca, este impuesto lo paga el banco.
- Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales ITP. Grava la compra de viviendas de segunda mano. Se encuentra entre el 6 y el 10% del precio de la compraventa. Aunque existen reducciones. Por ejemplo, en Andalucía la transmisión de un mueble destinado a la vivienda habitual, con precio menor de 150.000 euros y con un comprador menor de 35 años, se le aplica un ITP de sólo el 3,5%.
4. Elige el vendedor: particulares, bancos, promotoras…
Ahora debes seleccionar a quién contactar para adquirir tu vivienda. Las opciones son las siguientes:
- Particulares. Comprar directamente la casa a los dueños te evita pagar comisiones, pero debes tener mucha precaución para evitar fraudes. Además no recibirás ningún tipo de asesoramiento profesional durante el proceso.
- Inmobiliarias. Son empresas que conocen el mercado local y te presentan las propiedades existentes que se ajustan a tus necesidades.
- Te ahorran tiempo en la búsqueda de vivienda.
- Te asesoran durante todo el proceso de negociación y firma del contrato.
- Promotoras inmobiliarias. Son compañías expertas en el diseño, construcción y venta de viviendas nuevas, tanto en los centros urbanos como en zonas privilegiadas. Cuentan con equipos de arquitectos e ingenieros especializados, para ofrecer viviendas confortables y de alta calidad. Puedes contactarlas para comprar las viviendas nuevas ya construidas o en desarrollo (sobre plano). Te ofrecen:
- La opción de personalizar al máximo tu piso o casa, mediante la elección de acabados o la posibilidad de modificar espacios.
- El asesoramiento durante todo el proceso de compra.
- Un servicio postventa, para resolver cualquier problema relacionado con suministros o materiales. Lo que te otorga tranquilidad.
- Bancos. Esta opción ofrece la posibilidad de disfrutar de mejores condiciones en la hipoteca. Incluso algunos bancos pueden proporcionar el 100% de financiación. Pero los precios a pagar suelen ser más altos. Además, generalmente las propiedades provienen de embargos, por lo que pueden necesitar reformas.
5. Evalúa las opciones
Debes visitar y comparar cada una de las opciones que te presente el vendedor. Revisa el estado de la vivienda, su localización, qué servicios cercanos tiene, el estado del edificio en general, los acabados, la distribución de los espacios, etc.
Las viviendas nuevas están construidas con materiales modernos y bajo todas las normativas técnicas necesarias. Pero si piensas adquirir una vivienda de segunda mano, es importante que inspecciones algunas áreas claves. Por ejemplo:
- Examina los muros de sótanos, baños y áticos, cualquier mancha de moho o abombamiento/desprendimiento de la pintura puede significar un problema de humedad en la zona.
- Asegúrate de que el sistema de electricidad funciona y es seguro. Principalmente,
- Revisa los interruptores y las luces.
- Utiliza un multímetro para inspeccionar las tomas de corriente.
- Comprueba el estado del panel, que tenga su correcta conexión a tierra y no posea cables desprendidos, quemados o al descubierto.
- Revisa el estado de los grifos e inodoros para detectar cualquier goteo o fuga de agua.
- Observa que las paredes estén libres de grietas que puedan reflejar problemas estructurales. Por ejemplo:
- Las grietas verticales o escalonadas en muros pueden significar un problema de asentamiento.
- Las grietas horizontales en una pared pueden indicar un problema de cargas y una posible falla del elemento.
No olvides comprobar la situación jurídica de la vivienda de segunda mano. Solicita su certificación de dominio y cargas, ante el Registro de la Propiedad. De esta forma conocerás si existen hipotecas, embargos o demandas que recaen sobre el inmueble.
6. Reserva la casa
El contrato de arras es un acuerdo preliminar que se firma de manera privada entre el comprador y el vendedor (no necesita certificación notarial), con el fin de asegurar la celebración de compraventa. No es obligatorio, pero es recomendable.
Básicamente, el comprador entrega al vendedor una cierta cantidad de dinero, como garantía. Porcentaje que después se les descontará del precio total del inmueble. Además se fija una fecha límite para formalizar la compra de la vivienda ante el Notario.
Si alguna de las partes se retracta, se activan las cláusulas de penalización económicas establecidas en el contrato.
7. Compra de tu vivienda
Finalmente, llega el día de adquirir tu casa o piso. El contrato de compraventa puede realizarse mediante documento privado (sin Notario) o a través de escritura pública en la Notaría.
Evalúa los pros y contras de las dos opciones. Formalizar la compraventa ante un Notario te garantiza que la transferencia de la propiedad se realiza bajo todas las garantías legales. Además, para la inscripción en el Registro, es necesaria la escritura pública. En caso de la compra de una vivienda mediante hipoteca es obligatorio firmar el contrato de compraventa en una Notaría.
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